Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – jakie informacje znajdzie w nim inwestor?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest jednym z najważniejszych dokumentów, z jakimi jeszcze przed rozpoczęciem budowy musi zapoznać się inwestor. Jakie informacje znajdują się w MPZP i co zrobić, gdy teren, który chcemy kupić, nie został uwzględniony w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – akt prawa miejscowego

Każda gmina zobowiązana jest do posiadania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Uchwalany jest on na radzie miasta lub radzie gminy, w dyskusjach nad jego kształtem mogą brać udział mieszkańcy, a ostatecznie MPZP uchwalany jest wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Należy pamiętać, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie jest wyłącznie aktem planistycznym. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest on także aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że wszyscy – zarówno inwestorzy, jak i władze danej gminy – zobowiązani są do przestrzegania zapisów w MPZP.

O czym informuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego składa się z dwóch części – graficznej i opisowej. Część graficzna to nic innego, jak mapa, która obrazuje zapisy zawarte w części opisowej. W opisowej części MPZP znajduje się jednak znacznie więcej informacji, których na mapie nie da się przedstawić. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może zawierać ogólne i bardzo szczegółowe warunki zabudowy:

• minimalną wielkość działki
• rodzaj dozwolonej zabudowy – domy jednorodzinne, zabudowa bliźniacza czy szeregowa
• przeznaczenie terenu – pod zabudowę domów lub zabudowę przemysłową
• plany wybudowania dróg, w tym dróg krajowych i autostrad
• plany wybudowania infrastruktury, takiej jak przedszkola, szkoły, sklepy, poczta i inne
• maksymalną wielkość domu
• minimalną powierzchnię terenów zielonych w stosunku do wielkości działki
• rodzaj dachu – np. wymagany kąt
• zakazane materiały wykończeniowe
• kolor elewacji domu
• możliwa lokalizacja domu na działce – np. czy może znajdować się tuż przy ogrodzeniu
• rodzaj mediów – np. kanalizacji
• rodzaj paliwa do ogrzewania domu

Jak widzimy, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może znacząco ingerować w plany inwestora. Warto jednak pamiętać, że odpowiednio przygotowany MPZP uwzględnia potrzeby wszystkich – mieszkańców, inwestorów, a także tak ważne kwestie, jak ochrona środowiska naturalnego. Dlatego tak ważne jest, by przed zakupem działki i zamówieniem projektu domu, dokładnie zapoznać się z MPZP.

Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego

Zdarza się tak, że działka, której kupnem jesteśmy zainteresowani, nie została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W takim przypadku możemy ubiegać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na ten dokument będziemy jednak czekać kilka miesięcy i będzie on dotyczył mniejszego obszaru niż MPZP. Wiąże się to z pewnym ryzykiem – może okazać się, że w stosunkowo bliskiej odległości od działki powstanie w przyszłości inwestycja, która zburzy nasz spokój. Dlatego niektórzy decydują się na wystąpienie z wnioskiem o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – jest to bezpłatne, jednak wiąże się z długim oczekiwaniem, który sięga od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Istnieje również możliwość wnioskowania o naniesienie zmian w MPZP, ale trzeba pamiętać, że taki wniosek często zostaje odrzucony.

Istnienie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego stawia inwestorowi konkretne wymagania, z drugiej zaś strony informuje o planach wobec całego terenu wokół działki.
Artykuł powstał we współpracy z biurem architektonicznym Mr Aeroplan.